La location de vacances entre particuliers est une activité désormais très réglementée en raison de la tension immobilière dans certaines zones. Nous faisons le point sur un système devenu assez complexe.
Quelques rappels
« La location saisonnière ou location de meublé touristique est une location immobilière meublée louée de façon répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. «
Au sujet de la durée de location
La location de meublé touristique doit être de 90 jours consécutifs maximum, non renouvelable. Toutefois, la jurisprudence a parfois toléré une augmentation de la durée à 6 mois en tenant compte de certains critères saisonniers locaux. On notera par ailleurs que la notion de « courte durée » a été définie par la Cour de cassation comme étant inférieure à un an.
Pour résumer :
Les locations de 90 jours et moins entrent dans le champ de la location saisonnière,
Les locations saisonnières d’une année et plus sortent donc du champ de la location saisonnière,
Entre 90 jours et un an, il existe une incertitude juridique.
Au sujet de la notion de répétition
La notion de répétition a été interprétée de façon très restrictive par la jurisprudence : il suffit que l’hébergement soit loué pour une courte durée à une clientèle de passage plus d’une fois.
La destination est affectée à un immeuble lors de la construction et lui reste attachée. Il existe cinq destinations possibles : exploitation forestière, habitation, commerces et services, constructions d’intérêt collectif et services publics, autres activités économiques.
L’usage est une notion qui a été introduite pour permettre aux collectivités locales de protéger les habitations. Il est attaché à la personne du loueur au contraire de la destination qui est attachée au bien. Ainsi les autorisations de changement d’usage accordées par les mairies sont temporaires et incessibles.
La mise en location saisonnière d’une résidence secondaire implique un changement d’usage.
Les résidences principales (par définition occupées par le propriétaire plus de 8 mois par an) ne sont pas concernées par le changement d’usage.
Article L631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation :
« Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…) l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »
Changement d’usage : déclaration et autorisation
Les règles liées au changement d’usage dépendent de la commune dans laquelle se trouve la location de vacances. En fonction des cas, nous pouvons avoir :
Consultez le site de la mairie
Les règles concernant le changement d’usage des meublés de tourisme sont particulièrement complexes et sujettes à changements. Par ailleurs, certaines communes qui étaient dans l’obligation de mettre en place des règles d’autorisation de changement d’usage n’ont rien fait. La situation est très compliquée. L’idéal est de consulter le site de la mairie ou d’appeler le service en charge des meublés de tourisme.
Un certain nombre de très grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d’usage avant de louer : Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
A noter qu’il peut y avoir une obligation de compensation, une limitation de la durée totale à 120 jours de location touristique,
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
Si le logement est situé dans les autres communes de plus de 200 000 habitants ou dans les communes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne : le propriétaire doit faire une déclaration et demander une autorisation de changement d’usage.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
Dans ces villes, le principe est celui de la déclaration simple. A noter que certaines communes de plus 50 000 habitants peuvent néanmoins opter pour le régime de l’autorisation.
Par principe les résidences principales louées moins de 120 jours par an échappent aux obligations déclaratives administratives. Mais il peut y avoir des exceptions. Renseignez-vous auprès de la mairie du territoire où se situe votre location.
Résidences principales louées plus de 120 jours
Le logement perd son statut de résidence principale s’il est loué plus de 120 jours par an. Au delà de cette période, le logement est considéré comme un meublé de tourisme. Ainsi il pourra lui même être sujet à une limitation de 120 jours et donc exposé à une amende civile en fonction de la commune dans laquelle il se trouve.
Cette limitation de durée de 120 jours prévoit des exceptions : raison professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Les chambres d’hôtes sont soumises à une déclaration simple. Les chambres privées qui ne répondent pas à la définition de chambre d’hôte ne sont soumises à aucune obligation.
Ce numéro à 13 chiffres est accordé par la mairie, en principe immédiatement après la déclaration. Cependant, les propriétaires peuvent parfois attendre plusieurs mois leur numéro d’enregistrement. Pour certaines communes cette référence peut être obligatoire pour diffuser une annonce pour le logement sur Internet.
Comment est construit le numéro d’enregistrement ?
Le numéro d’enregistrement est composé des 5 chiffres du code INSEE de la commune, de 6 chiffres propres à la commune et d’une clé à deux chiffres, permettant de vérifier la validité du numéro.
Certaines communes (grandes villes principalement) ont la possibilité d’instaurer une limitation de la durée totale de location touristique à 120 jours/année civile. Par ailleurs, la location de la résidence principale est limitée à 120 jours/an.
Dépassement de la limite de 120 jours
Les hébergements loués plus de 120 jours perdent leur statut de résidence principale. Au delà de cette période, le logement est considéré comme un meublé de tourisme, lui même sujet à une limitation de 120 jours et donc exposé à une amende civile.