Il existe un large choix de sites de location de vacances entre particuliers permettant aux loueurs de diffuser leur offre. Mais il n’est pas toujours facile de se repérer dans cette jungle. Cette page a pour vocation de faire le point sur les critères importants permettant de choisir un site pour diffuser son annonce de location saisonnière.
Nous n’abordons pas ici la notion de coût qui est abordée de façon synthétique dans la page de présentation des principales plates-formes de location de vacances entre particuliers et de façon plus précise dans la page dédiée aux services de paiement en ligne pour les « sites à la commission ».
1. Efficacité commerciale
L’efficacité commerciale est la capacité du site à optimiser le remplissage de la location saisonnière.
La capacité de la plate-forme de location de vacances à générer une demande locative importante et qualitative est bien entendu un critère important. Plusieurs points sont à prendre en compte :
La diffusion de l’annonce auprès d’une clientèle étrangère permet d’optimiser les taux de remplissage, en particulier en dehors des vacances scolaires françaises.
La plate-forme doit alors offrir :
Ex : MediaVakanties.com, version néerlandaise de MediaVacances.com
Pour optimiser la rentabilité locative d’un bien, il faut maximiser le taux de remplissage. Les outils de visibilité commerciale qui sont mis à la disposition des plates-formes de location saisonnière ont une grande utilité pour doper les performances de l’annonce en particulier en milieu de saison lorsqu’il y a encore des périodes restant disponibles.
Il ne sert à rien d’utiliser ces outils, souvent payants, si vous n’avez pas auparavant optimisé votre annonce et en particulier les photos.
Les promotions et offres de « dernière minute » sont diaboliquement efficace lorsque l’on arrive en fin de saison et qu’il reste des disponibilités à remplir.
Exemple de mise en avant de promotions
Certaines plate-formes offrent des services (« premium », « home », « annonces à la une ») permettant d’avoir une visibilité accrue de l’annonce sur certaines pages.
Annonce « Premium » sur MediaVacances.com : affichage de toutes les photos et des commentaires positifs sur les pages de résultat.
Ce sont des options qui permettent de positionner l’annonce en tête des résultats de recherche. Ils sont en en général assez chers mais très efficaces. En raison de leur coût, ils doivent être utilisés avec parcimonie, principalement en fin de saison lorsqu’il reste des ou pour des biens plus difficiles à louer.
Ces services sont volontairement « élitistes » et proposés à un prix élevé. En effet, leur efficacité dépend du nombre d’annonces qui en bénéficie pour une destination donnée. Ils doivent être réservés à des « boost » temporaires (périodes restant disponibles en fin de saison) ou à des biens qui ont plus de mal à se louer (destination moins connue, etc.).
Il est par conséquent souhaitable que ces annonces qui bénéficient de ces services soient clairement identifiées par le site.
Exemple d’annonce Top position sur MV
2. La sécurité
Si les fraudes visant les propriétaires sont plus discrètes que celles visant les locataires, elles peuvent être à l’origine de préjudices importants et doivent donc faire l’objet d’une attention sérieuse de la part des loueurs et des sites de location de vacances entre particuliers.
Les cybercriminels approchent les propriétaires par le biais de la messagerie du site, avant en général de chercher à basculer la discussion sur un autre moyen de communication (email, messagerie, réseaux sociaux, etc) et obtenir ce qu’ils recherchent.
Les messageries de certaines plates-formes intègrent des dispositifs de sécurité qui permettent de détecter en amont ces demandes frauduleuses de location, avant toute action compromettante de l’annonceur. C’est de notre point de vue une fonctionnalité très importante car les fraudes visant les propriétaires sont particulièrement discrètes.
Voir la page dédiée.
Ex : exemple de message d’alerte
Si les messageries sécurisées visées plus haut permettent de détecter efficacement les tentatives de fraude utilisant la messagerie du site comme premier contact, elles sont inefficaces si les fraudeurs contactent l’annonceur par téléphone ou SMS.
Si ce mode opératoire est plus rare, MediaVacances.com propose une fonctionnalité permettant de vérifier le numéro de téléphone portable du candidat locataire et de détecter si le numéro fait partie de plages de numéros couramment utilisées par les cybercriminels.
Contrôle d’un numéro de téléphone
La lutte contre la fraude à la location saisonnière est une affaire d’outil et de procédures pour les plates-formes spécialisées, mais aussi de bons réflexes et de comportement de la part des annonceurs. Par ailleurs, les méthodes des cybercriminels évoluent. C’est la raison pour laquelle une information régulière des propriétaires par la plate-forme concernant les modes opératoires, les réflexes à avoir, etc. est un point important.
Le blog Arnaques-location-vacances.com donne beaucoup d’information sur la fraude à la location de vacances entre particuliers visant les propriétaires particuliers ou les locataires
3. La gestion des avis locataires
La gestion des avis négatifs des locataires est un point qui mérite d’être regardé de plus près lorsque l’on choisit une plate-forme de location de vacances entre particuliers.
Chaque plate-forme a sa propre gestion des avis locataires, en particulier les avis négatifs. Certaines les affichent systématiquement. D’autres sont plus restrictives.
Il faudra alors adapter sa politique à la gestion de la plate-forme : anticiper et prévenir les avis négatifs , savoir utiliser le droit de réponse et obtenir des avis positifs .
Voir la page « Gestion des avis locataire ».
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, avoir quelques avis négatif ou mitigés n’est pas forcément une mauvaise chose (Voir la page sur la gestion des « Avis locataire »). Mais il est est très important que la plate-forme prévoit un droit de réponse du propriétaire. Cette fonctionnalité est indispensable car elle va permettre de donner une explication aux commentaires négatifs émis par le locataire, voire servir à mettre en avant la bonne gestion de la location.
MediaVacances.com a une approche originale en ce qui concerne les avis négatifs et la gestion de la qualité du parc locatif. La plate-forme estime en effet que :
Afin de garantir la qualité de son parc locatif et la satisfaction des futurs locataires, la plate-forme met en place la procédure suivante :
4. La mise en valeur du bien locatif
Contrairement à ce que pensent beaucoup d’annonceurs, la location de vacances ne se résume pas à la simple mise en avant d’un bien immobilier, mais bien celle d’un futur séjour de vacances. Dès lors, il est important de choisir une plate-forme qui permet de mettre en avant les différents atouts touristiques de la location saisonnière.
La proximité de la mer ou des pistes de ski sont des caractéristiques très recherchées pour une location de vacances. Si c’est le cas, il est intéressant de choisir une plate-forme qui met ces points en avant dans les pages de résultats de recherche.
Ex : mise en avant de la distance des pistes et remontées mécaniques
Certaines plates-formes permettent aux propriétaires d’indiquer les centres d’intérêt touristiques à proximité.
Ex : Carte interactive sur MV
Les photos représentent 90% du potentiel commercial de l’annonce (voir la page de conseils au sujet des photos).
Dès lors il est important de choisir une plate-forme qui permet d’intégrer un nombre suffisant de photos (20 étant un strict minimum de notre point de vue).
La plupart des sites de location de vacances entre particuliers permettent d’insérer un nombre d’images suffisant (30 sur MediaVacances.com)
5. Les autres points
Mot de passe perdu, question sur les services et options, problème de paiement, inquiétude sur le reversement d’un loyer, etc. il est souvent utile d’avoir un Service Clients efficace et disponible que l’on peut contacter par téléphone ou par messagerie.
Pour tester la qualité du service clients d’une plate-forme, n’hésitez pas à l’appeler !
Le moindre des choses que l’on puisse attendre d’une plate-forme de location de vacances sérieuse est la transparence tarifaire. Tous les tarifs et taux de commission devraient être clairement indiqués et accessibles en quelques clics.
Par ailleurs, certaines plates-formes pratiquent systématiquement le renouvellement automatique de l’abonnement . L’annonce du loueur est automatiquement reconduite, même s’il ne le souhaitait pas ! Cette fonctionnalité est souvent imposée par défaut. Elle est cependant facilement désactivable.
Le coût de la plate-forme est un critère essentiel qui conditionne la rentabilité de l’activité locative. Voir la page dédiée aux deux modèles en concurrence et celle des services de paiement en ligne et commissions qui traite en détail des politiques de tarification des plates-formes de location de vacances entre particuliers.
Certains loueurs saisonniers ont des sites personnels pour diffuser leur offre. Quelques plates-formes permettent d’intégrer sur le site personnel du loueur différentes fonctionnalités : calendrier des disponibilités, cartographie, commentaires des vacanciers sur la location, etc.
Exemple de widget permettant d’afficher le calendrier des disponibilité sur le site personnel du loueur
Les loueurs particuliers qui n’ont pas de site personnel ont souvent besoin d’un support commercial indépendant, à destinations des prospect directs (anciens clients, etc.) . Ils peuvent rediriger les prospects vers l’annonce sur le site mais ces derniers peuvent être tentés de consulter les autres annonces. MediaVacances.com propose un « mini-site » indépendant avec toutes les fonctionnalités de l’annonce (carte, calendrier, etc.) , sans lien vers les autres annonces.
Les « minisites » ont pour vocation d’offrir un support commercial indépendant du site de location de vacances à destination de la clientèle directe du loueur.
Les modes de réservation utilisé par le site de location saisonnière peuvent laisser plus au moins de liberté à au loueur (« standard », « pré-réservation » ou « réservation instantanée »). C’est aussi un facteur à prendre en compte pour les sites à la commission. Pour les sites à l’abonnement, le seul mode de réservation possible est le « standard ». Voir la rubrique à ce sujet.
Certains sites de location de vacances permettent de synchroniser le calendrier des réservations avec d’autres plates-formes évitant ainsi au loueur d’avoir à saisir plusieurs fois ses périodes réservées. Les deux modes les plus utilisés sont la synchronisation avec un calendrier « maitre » Google agenda (qui pilote les calendriers des différents sites ) et les imports/exports automatiques de calendriers au format iCal.
Exemple de synchronisation du calendrier des disponibilités
