Cette page vous aidera à connaître les principales notions juridiques en matière de location de vacances entre particuliers. Les points liés au contrat de location saisonnière sont traités dans une page dédiée.
Le loyer et les arrhes
Il faut noter qu’aucun texte ne cadre les modalités de paiement du loyer dans le cas d’une location de vacances entre particuliers. Nous faisons néanmoins le point ci-dessous sur les pratiques.
Les termes « arrhes » et « acompte » ont des implications juridiques différentes. En effet :
Si le contrat ne précise pas la nature des sommes payées à la réservation, les tribunaux les interpréteront comme des arrhes.
Si le montant maximal des arrhes demandées à la réservation est défini à 25% du loyer dans le cadre de la location saisonnière par un professionnel, il n’existe aucune limite fixée par la loi dans le cadre de la location de vacances de particulier à particulier. Dans la pratique, il est souhaitable de ne pas dépasser 30% du loyer.
En matière de location de vacances entre particuliers, il n’y pas de règles concernant le montant du loyer qui est librement fixé par le propriétaire.
Conditions d’annulation
Le loueur doit définir ses conditions d’annulation selon deux principes : la liberté et la réciprocité.
Les conditions d’annulation ne sont pas définies par la loi. Ainsi, un loueur pourra définir des conditions plus ou moins strictes lui permettant de garder une proportion variable du loyer si le locataire annule.
Attention cependant :
Les conditions d’annulation sont définies par le loueur mais s’appliquent symétriquement aux deux parties s’agissant des arrhes.
Ainsi, si le loueur annule la location pour quelque raison que ce soit (y compris indépendante de sa volonté), il devra :
État des lieux et dépôt de garantie
Nous indiquons ci-dessous les points importants à retenir concernant l’état des lieux et la gestion du dépôt de garantie.
L’état des lieux contradictoire n’est pas obligatoire dans le cadre de la location saisonnière entre particuliers, mais il est vivement conseillé. En l’absence d’état des lieux à l’entrée et à la sortie, c’est au propriétaire de prouver que le locataire a été à l’origine des dégradations pendant la période d’occupation du logement.
Utilisation d’une caméra pour l’état des lieux
L’état des lieux est une procédure lourde et particulièrement peu adaptée à la location de vacances. En effet les jours d’arrivée et de départ, les gestionnaires de locations sont particulièrement sollicités. D’autre part, un état des lieux est toujours plus long et compliqué si la location est meublée. Il est fastidieux de passer en revue l’état des murs, du carrelage, des meubles, de faire l’inventaire de l’équipement, etc. Enfin, l’état d’un élément de la location « taché », « abimé », etc. ne peut être contesté par le locataire, en l’absence d’éléments visuels.
Rien n’interdit la création d’un état des lieux filmé. Nous conseillons de filmer la location de vacances avec une caméra ou un smartphone en compagnie du nouveau locataire en n’hésitant pas à le faire intervenir oralement en cours de visite, en indiquant la date et l’heure et de refaire la même opération à la sortie. Un document signé par les deux parties devrait attester que l’état des lieux d’entrée et de sortie est fait par le biais d’une vidéo. Les metadata crées par les appareils modernes permettront d’attester de la date, de l’heure et de la géolocalisation du constat. Ainsi le locataire aura beaucoup de mal à contester un dommage sur un élément de l’hébergement.
Aucun texte n’encadre les modalités de versement et le montant du dépôt de garantie (caution). En matière de location immobilière, les textes prévoient que le remboursement doit avoir lieu dans le mois qui suit le départ du locataire si aucun dommage n’est constaté ou dans les deux mois si la location a subi des dommages. Il est assez logique que la location saisonnière suive cette règle.
COVID-19
L’épidémie de COVID-19 a soulevé quelques questions juridiques, en particulier concernant la responsabilité des loueurs ou les effets de l’annulation du contrat pour cas de force majeure.
Le COVID peut représenter un cas de force majeure contre lequel le locataire ne peut rien et qui l’empêche de jouir de la location qu’il a réservée. C’est en particulier le cas si la zone est confinée, si certaines ressources touristiques sont fermées (plages, remontées mécaniques), si le transport n’est pas possible ou si le locataire est confiné. Dans ce cas, le contrat est réputé nul et non avenu. Le locataire récupère les sommes qu’il a versées et le propriétaire récupère la jouissance de son bien immobilier.
Le cas de force majeure
L’article 1218 du Code Civil définit le cas de force majeure comme :
- un évènement échappant au contrôle de la personne qui doit exécuter une obligation contractuelle ,
- un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées et qui empêche l’exécution de son obligation.
L’article 1240 du Code Civil portant sur la « responsabilité civile » dispose que l’auteur d’une faute ayant causé un préjudice doit réparer ledit préjudice.
La mise en œuvre juridique impose donc 3 éléments : (1) une faute, (2) un préjudice, (3) un lien de causalité entre les deux. Or en matière de location de vacances l’Etat n’impose pas aux loueurs de procédure de désinfection particulière, la faute n’est donc pas caractérisable. Par ailleurs, le lien entre le séjour et l’infection est impossible à mettre en évidence. Pour ces deux raisons, la responsabilité du loueur ne peut être engagée si l’un des locataires est infecté par le virus lors de son séjour dans la location.
Le maire de la ville de Nice, Mr Christian Estrosi, avait décidé d’interdire temporairement la location saisonnière sur le territoire de la commune pour freiner l’épidémie de COVID. L’arrêté municipal a été attaqué par une association de propriétaires qui a obtenu gain de cause, une première fois devant le juge des référés du tribunal administratif de Nice, puis une deuxième fois devant le Conseil d’État. L’Institution a ainsi jugé que le maire ne peut prendre d’autres mesures que celles prises par l’État que s’il peut justifier de raisons impérieuses causées par des circonstances locales, ce qui n’était pas le cas.
Divers
La location saisonnière de courte durée peut être interdite dans certaines copropriétés si le règlement prévoit l’interdiction de cette dernière ou s’il s’agit d’une destination résidentielle.
Dans le cadre de la location meublée classique, le loueur ne peut pas interdire le locataire d’avoir des animaux de compagnie. Par contre, dans le cadre de la location de vacances entre particuliers, le propriétaire peut tout à fait prévoir une clause proscrivant les animaux domestiques.
La sous-location est par défaut interdite. Elle doit être expressément autorisée par le loueur.